Comprar na Baixa: A hora dos descontos nos Fundos Imobiliários

Uma das coisas que eu aprendi ao longo desses anos investindo é que para termos sucesso nos investimentos ou na venda de mercadorias, por exemplo, temos que conseguir pagar um preço barato. Isso mesmo… Na maior parte das vezes comprar algo barato é metade do caminho para o sucesso.

Agora a pergunta que não quer calar: será que os fundos imobiliário estão baratos?

Vamos ver a resposta em seguida…

 

O Fator Juros

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Desde o final de 2012, o índice IFIX, que mede a variação média dos fundos imobiliários, teve uma variação de -10,00% até hoje (27/05/15), conforme podemos ver na imagem abaixo fornecido pelo sistema do GuiaInvest PRO.

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Por qual motivo os fundos imobiliários se desvalorizaram nos últimos anos?

São inúmeras variáveis a ponto de não podermos listar todas por desconhecer exatamente quais elas são. O que eu posso dizer é que uma delas certamente é a taxa de juros da economia pelas razões que veremos em seguida.

Se observamos o gráfico abaixo, poderemos ver que aconteceu algo bem interessante. Nesse mesmo período, no qual tivemos uma queda do valor dos fundos imobiliários, tivemos também uma elevação na taxa de juros.

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Fonte: BACEN

“Tá ok Leonardo, legal, mas o que isso tem a ver com os fundos imobiliários?”

A questão toda é que a precificação, ou seja, o “valor justo” do fundo imobiliário leva em conta a taxa de juros da economia e a expectativa futura também dela.

Quando a taxa de juros sobre, o custo de oportunidade sobe e como consequência disso o preço dos fundos imobiliários cai.

“Ainda não entendi está tudo muito confuso!”

Calma que você já vai entender melhor…

 

O custo de oportunidade

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Vamos supor que temos uma taxa de juros em uma economia de 10% ao ano. Isso significa que o valor do “aluguel do dinheiro” é de 10% ao ano. Logo, se eu emprestar 100.000 reais eu posso exigir um retorno de 10.000 reais por ano a um risco baixo investindo em renda fixa.

De acordo com esse raciocínio, se eu quiser investir em um fundo imobiliário, eu vou exigir receber algo maior que os 10% ao ano por uma questão lógica.

Os preços dos fundos imobiliários variam (em um determinando momento fundo podem estar custando 20 e em outro momento podem estar valendo 25) e essa variação nós chamamos volatilidade. No mercado financeiro essa variação de preço é um sinônimo de risco – não que eu necessariamente concorde com isso, mas é assim que é tratado no geral.

Se um investimento tem mais risco, isso significa que eu preciso exigir um retorno maior, correto? Não faz sentido eu ter um retorno igual em 2 investimentos que possuem riscos diferentes, uma vez que eu sempre irei optar pelo investimento menos arriscado.

Então vamos pensar no seguinte exemplo para entendermos melhor…

Vamos supor que existe um fundo imobiliário que custa 100 reais por cota e que tem gerado um rendimento de 12 reais por ano. Logo, de forma simplista, podemos dizer que ele tem dado rendimento de 12% ao ano (vamos imaginar que o valor da cota não varia nesses anos para fins didáticos).

Esses 12% menos os 10% é igual a 2% que é o que os investidores exigem a mais por correr esse risco. Chamamos esses 2% de prêmio de risco (estou simplificando as coisas para você entender melhor).

 

O impacto da alta nos juros

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Quando a taxa de juros sobe de 10% para 12%, por exemplo, os investidores de fundos imobiliários não vão ficar mais satisfeitos investindo neles.

Mas por que não?

Agora a cada 100.000 reais que eles tem em fundos imobiliários eles continuam ganhando 12.000 ao ano, correndo certo risco. Já as aplicações de renda fixa estão pagando a mesma coisa com risco menor!

Se o investidor quiser continuar ganhando 2% a mais que na renda fixa investindo em fundos imobiliários, eles teriam que receber 14% ao ano com essas mudanças que ocorreram.

Mas se os rendimentos de 12% ao ano dos fundos imobiliários são fixos (no nosso exemplo) como isso vai ser possível?

Simples meu caro, o preço deles cai.

Os 12 reais que ele distribui ao ano deve ser 14% de um determinado preço.

E qual preço é esse?

Basta dividirmos 12 por 0,14 e teremos o resultado de… 85,71.

Agora se eu investir 100.000 ao preço de 85,71 por cota eu ganharei 14% sobre o meu capital investido (considerando que o rendimento do fundo imobiliário permanece constante).

Eu sei que no começo é um pouco difícil de entender isso, mas releia que você vai entender.

Então agora os investidores não estarão interessados em pagar mais que 85,71 pelo fundo imobiliário a não ser que exista expectativa que ele irá pagar rendimentos maiores ou que a taxa de juros da economia irá cair.

Se a taxa de juros da economia cair ou as expectativas dela forem de queda, ocorre o processo inverso!

OK, entendi, mas está na hora ou não de investir nos fundos? Como eu faço para começar a investir?

Primeiro vou responder a primeira pergunta e depois vamos para a segunda, ok?

 

Como investir em Fundos Imobiliários: O passo a passo

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Investir em fundos imobiliários é muito parecido com investir em ações na parte prática. Se você não sabe como investir em ações clique aqui para aprender o passo a passo.

 

Passo 1 – Abrir conta na corretora

 

O primeiro passo para se investir em fundos imobiliários é ter uma conta em uma corretora ou banco. Eu sempre recomendo corretoras ao invés de bancos, uma vez que elas tendem a ter custos mais baixos para os investimentos no geral.

Lembrando que o objetivo do banco é emprestar o seu dinheiro e eles não desenvolveram, ainda, um sistema tão bom em termos de custo/benefício para você investir o seu dinheiro.

Você pode pesquisar as corretoras no próprio site da Bovespa, comprar os custos delas e verificar os serviços que elas fornecem em troca.

 

Passo 2 – Enviar dinheiro para a corretora

 

Depois de abrir a sua conta você precisa enviar o dinheiro para a sua conta na corretora. É algo muito simples, como se fosse transferir o dinheiro para uma outra conta bancária.

Lembrando que o dinheiro deve sair da sua conta bancária, pois a corretora reconhece que o dinheiro é seu pelo CPF da pessoa que enviou o dinheiro.

Recomendo também você abrir uma conta digital na sua agência bancária para evitar que você fique pagando taxas de TED ou DOC por cada transferência. Esse valor pode acabar sendo significativo se você está investindo pouco dinheiro.

Lembre-se que um dos segredos para se ter sucesso nos investimentos é pagar tarifas baixas!

 

Passo 3 – Selecionar os fundos que você deseja comprar

 

Agora começando com a parte que vai exigir de você um pouco de estudo. Hoje no mercado existem vários fundos imobiliários e para escolher você precisa dedicar ao menos um pouco do seu tempo.

Se você está lendo esse artigo, acredito que você já saiba o que é um fundo imobiliário. Se você ainda não sabe pode ficar tranquilo que em breve vou escrever um artigo completo sobre conceitos básicos de fundos imobiliários.

Eu utilizo vários filtros para selecionar os fundos imobiliários e ainda estou aprendendo bastante sobre o assunto, porque é um investimento relativamente novo no Brasil ainda.

Uma das primeiras coisas que observo para já dar uma boa filtrada nos fundos é como é a distribuição dos proventos do fundo. Fundos imobiliários que distribuem valores mensais que variam muito não me agradam.

Obs.: Lembrando que isso não é uma regra universal, é apenas um método que eu achei que funciona melhor para mim.

O valor distribuído mensalmente pelos fundos imobiliários podem ser encontrados no site da BMFBOVESPA.

Depois de passar essa “peneira” nos fundos eu começo a observar melhor os que sobram. Analiso os empreendimentos, quem faz a gestão, relatórios, etc.

Não é um trabalho tão simples, mas vale a pena se você quiser dormir tranquilo. No treinamento Quero Investir Agora eu abordo mais detalhadamente os detalhes de como eu analiso os Fundos Imobiliários nas aulas do módulo 3.

 

A expectativa da taxa de juros

 

Outra variável que influencia para investir em fundos imobiliários é a expectativa da taxa de juros do período. Ela é um dos fatores que eu levo em consideração para saber quanto eu invisto em cada investimento. Se você não sabe que é alocação de ativos, clique aqui e veja essa análise.

Como vimos anteriormente, quando temos uma expectativa de alta nos juros e o que acontece de fato é uma alta dos juro acima da expectativa, os preços dos fundos imobiliários se desvalorizam.

Eu cito os termos: realidade e expectativa, porque o mercado financeiro antecipa os eventos.

Pense comigo, se todos estão esperando uma alta nos juros, é bem provável que as pessoas antecipem essa alta. A antecipação dessa alta nos juros pode fazer com que os preços dos títulos pré-fixados (como LTN, por exemplo) caiam e que os fundos imobiliários se desvalorizem também. O mercado está sempre antecipando tudo, por isso é extremamente difícil tirar proveito de uma expectativa, ainda mais de uma expectativa pública.

Existe uma frase clássica de um autor que não me recordo que diz mais ou menos o seguinte:

Se você encontrar uma nota de 100 dólares no chão, é muito provável que ela não esteja lá. Se ela de fato estivesse lá, alguém já a teria pego.

Por esse motivo eu apenas mudo um pouco os percentuais das minhas alocações e nunca zero uma determinada posição em uma certa classe de ativos (bolsa, fundos imobiliários, renda fixa, etc). Eu simplesmente mudo um pouco da minha exposição de acordo com o meu viés econômico.

O problema de fazer isso é que nunca você vai ter melhores resultados, mas um pouco de subjetividade e destinando baixos valores do seu capital para ela não será um problema.

Você pode pesquisar sobre as expectativas do mercado no Relatório FOCUS. É um relatório bem simples e objetivo que vale a pena a leitura.

Entendido isso vamos para o quarto passo.

 

Passo 4 – Comprar o(s) fundo(s) imobiliário(s) selecionado(s)

 

Agora é simples. Com o seu dinheiro na corretora e com os fundos imobiliários escolhidos, basta você entrar na sua conta na corretora, acessar o seu homebroker, selecionar o fundo imobiliário pelo seu código (os fundos códigos na bolsa da mesma forma que ações), comprar o fundo e ser feliz. 🙂

Outra coisa importante de lembrar é que eu não recomendo que você compre fundos imobiliários para especular, mas sim para acumular patrimônio e também para ser uma fonte de geração de renda mensal.

Lembrando que os fundos imobiliários distribuem rendimentos mensais que são isentos de imposto de renda para pessoa física para a maior parte das pessoas, o que tornam eles excelente alternativa, até porque acredito que a maior parte dos leitores não gosta muito de pagar imposto.

Mas agora vamos para a grande pergunta…

 

Está na hora de investir em Fundos Imobiliários?

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Nesse vários anos que tenho investido no mercado financeiro eu aprendi uma coisa…

Ninguém pode afirmar com 100% de convicção que agora é a hora de fazer algo.

É engraçado isso porque já fui alvo de muitas piadas de amigos que falam o seguinte…

“Tá cara eu entendi tudo, mas é pra comprar ou pra vender?”

As pessoas tem dificuldade para pensar em termos estatísticos e eu não julgo ninguém por isso. Temos que lembrar que nos investimentos, da mesma forma que economia, não existem certezas, principalmente por ser uma ciência na qual nem tudo pode ser quantificado.

Uma das coisas que já é quase consenso no mercado, que não só é dito por acadêmicos, mas também por quem já investe a mais tempo sabe é o seguinte: os investimentos tendem a retornar a média.

E o que significa isso?

Isso significa que os melhores investimentos do passado não necessariamente serão os melhores investimentos do futuro. E que os investimentos que estão tendo resultados ruins não serão os piores para sempre.

Os investimentos, como em muitas coisas na vida, tendem a um retorno à média. Se você já leu os livro iludido pelo acaso, você vai perceber que muitas coisas são aleatórias e provavelmente vai se tornar mais cético que eu para algumas coisas.

É justamente o fato pelo qual os fundos imobiliários estarem tendo resultados ruins que afastam as pessoas deles, quando na verdade deveria ocorrer o contrário.

Lembre-se que o próprio Warren Buffet diz que é nas grandes crises, quando as pessoas estão come medo de um certo investimento, é que existem as melhores oportunidades.

Outra coisa que ele comenta é que risco está associado ao seu conhecimento sobre o assunto.

A brincadeira que sempre falo é a seguinte:

Se você for arrancar um dente de uma pessoa (considerando que você não é um dentista) qual o risco de você fazer M***A? Podemos dizer que a chance é alta, correto?

Agora sendo um dentista qual a chance de você fazer uma grande besteira? Baixa, correto?

Pois é, a diferença nos 2 casos é que uma das pessoas sabe o que está fazendo e a outra não. É justamente por isso que eu incentivo muito a educação financeira, para que todos possam realizar seus sonhos que dependem de dinheiro e terem uma vida com mais liberdade.

Como eu não sou um expert em fundos imobiliários estou participando do treinamento Imóveis e Fundos Imobiliários da Carteira Rica.

Eu ainda não acabei o treinamento, mas posso dizer que ele é bem completo (ebook + vídeos + planilhas) que certamente vai me ajudar a entender melhor sobre esse investimento.

Minha ideia é complementar tanto os meus conhecimentos quanto minhas técnicas para investir melhor em fundos imobiliários. Se você tiver interesse em participar também, está convidado clicando no link abaixo.

[vc_button url=”http://bit.ly/1B7YRfR” text=”Clique Aqui para participar do Treinamento” size=”” align=”center” type=”primary” outlined=”0″ icon=”” target=”_blank”]

 

Resumo – O que aprendemos no artigo:

 

  • A taxa de juros é uma das variáveis que influencia os preços dos fundos imobiliários;
  • O custo de oportunidade é um reflexo da taxa de juros da economia;
  • Para investir em fundos imobiliários eu preciso abrir conta na corretora, enviar o dinheiro, escolher o(s) fundo(s) e comprar ele(s);
  • Não esqueça de abrir sua conta digital no seu banco para pagar menos tarifas;
  • Os investimentos tendem a retornar a média, por isso não ache que um investimento será bom ou ruim para sempre.

 

No mais era isso.

Não esqueça de compartilhar esse artigo com os seus amigos e de deixar o seu comentário abaixo. Ele é muito importante para mim.

Abraço e sucesso nos investimentos

  • Emerson Moura

    Muito bom professor, como sempre uma leitura fácil e dinâmica. Abraço

    • Obrigado Emerson. É sempre bom saber que o conhecimento está sendo transmitido de forma efetiva aos leitores.

      Abraço e sucesso

  • Leonardo Moura

    Caro Leo, suas dicas são sempre fantásticas, pois visam ao bem estar comum.
    Eu, particularmente, o acompanho desde o começo do – Quero investir agora -, no entanto, ainda, não tive a oportunidade de fazer o curso, devido ao momento financeiro.Logo, assim que melhorar, farei o curso e , desta forma, seguirei os seus passos.
    Minhas sinceras admirações. Muito agradecido.

    • Boa tarde Leonardo,

      Fico grato que você tenha gostado do artigo.

      Abraço e sucesso nos investimentos

  • Helena Utsch

    Conteúdo maravilhoso!

    • Obrigado Helena! Fico feliz que tenha gostado 🙂

      Abraço

  • Tiago Albuquerque

    Parabéns Amigo!
    Artigo perfeito

  • Paulo Mello

    Parabéns leonardo! muito didático o seu texto, até mesmo um leigo consegue compreeender o conteúdo,estou aguardando o próximo e estou seguindo suas dicas para aprimorar o meu conhecimento sobre finanças, obrigado pela oportunidade de aprender!

    • Obrigado Paulo. Fico feliz que o texto tenha ficado claro para você. Não esqueça de baixar o ebook gratuito.

      Abraço